マレーシア不動産の魅力

ロングステイやマルチハビテーションでの居住目的だけでなく、資産運用目的からもマレーシアの不動産が大変注目されています。なぜマレーシアの不動産がそんなに魅力的なのでしょうか? 一言で言えば、外国人(日本人)が安心して投資できる法制度、投資環境、経済合理性が備わっていることです。

割安な価格水準

マレーシア不動産の価格はまだ極めて割安に放置されており、アジアの他国に比べても大幅に割安です。マレーシアより経済力(1人当たりGDP)の落ちるインド、カンボジア、タイ、フィリピンよりも不動産価格が安いという逆転現象が生じています。また、隣国シンガポールの1/10以下であり、経済力以上に価格が割安なため、長期的に見ればマレーシアの安すぎると言うべき価格水準は修正されてゆくと考えられます。

価格ランキング(アジア): コンドミニアム1㎡の価格

価格ランキング(アジア内): コンドミニアム1㎡の価格(出所:Global Property Guide)

比較的高い家賃利回り

物件価格の割安さを反映して、逆に家賃利回りでは上位に表示されます。ただしリーマンショック以降外国人向け高額物件の家賃が多少下落していること、それに反して投資意欲の強さから物件価格はさほど下落していないこと、などから家賃利回りは統計ほどは高くなく、5-6%が一般的になっています。

家賃利回りランキング(アジア内): =年間家賃/物件価格

家賃利回りランキング(アジア内): =年間家賃/物件価格(出所:Global Property Guide)

安定した価格上昇

マレーシアの不動産は、過去10年間を平均すると年率5%ほどの上昇を記録しています。日本や欧米の不動産バブル期のように短期間で何倍にもなりその後バブル崩壊で一気に半値に下落するような不健全な動きがないのが特徴です。

短期の大きなリターンを期待する方には物足りない動きですが、着実で安定的なキャピタルゲインを期待する保守的な投資家層に適した資産と言えます。ただ最近少し上昇率が高くなっている傾向がありますので、購入を検討されているお客様はお早目の行動が必要になります。

増加する国内人口

マレーシアのコンドミニアムは、外国人駐在員やロングステイヤーからのニーズだけでなく、国内人口の増加が長期的に続くことから、ローカルからも安定的かつ持続的な住宅ニーズが予想されます。現在約2500万人の人口が2050年には4300万人に達すると予想されています。(US Census Bureau予想)
しかも、人口の「逆ピラミッド化(高齢化)」が急速に進む日本と異なり、マレーシアは2050年になってもピラミッド型を維持すると予想される世界でも数少ない国の一つです。

(図は上から2000年、2025年、2050年、US Census Bureau予想)

population pyramid

外国人の所有権が保障されている

これは不動産投資においてもっとも重要な点です。東南アジアの新興国(タイ、ベトナム、インドネシ等)は外国人に対し土地の所有を原則認めておらず、潜在的なトラブルとなる可能性があります。この点マレーシアは、所有権という最も基礎的で重要な権利を外国人に保障しており、外国人でも安心して不動産投資を行える制度的環境があります。また、契約書類がすべて英語ですので、精査しやすいという利点があります。

規制が少ない

マレーシアはフィリピン、タイ、ベトナムなどの他の東南アジアと異なり、不動産に関する外国人規制はほとんどありません。むしろ積極的な規制緩和により、外国人による不動産取得を促進しています。

不動産を外国人の名前で登記でき、コンドミニアムは区分所有権が発行されます。 唯一注意することは、クアラルンプールでは100万リンギット(約3000万円)未満の物件は原則外国人は購入ができないことです。

ローンが利用できる

マレーシアの現地銀行や現地の外国銀行は、外国人に対してもローンの提供に積極的です。通常外国人に対する融資比率は物件の6-7割ですが、新築物件ではより高い融資比率が得られる場合もありますし、MM2H取得者に対しては更に高い融資比率を提供する場合もあります。通常現地通貨建てローンですので為替リスクの低減に役立ちます。簡単な審査がありますが、所得が安定しており、日本人の平均的な所得水準があれば大きな問題はありません。

オーナーの権利が強い

日本の通常の賃貸契約におていは賃借人(テナント)が契約継続を希望する場合、原則オーナーはそれに応じる義務があり、容易に契約の解除ができません。マレーシアの賃貸契約は通常1年または2年ですが、その期間が終了すればテナントの意向にかかわらず契約を自由に解除することができ、また賃料も自由に値上げすることが可能です。

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